機上閱讀的領悟｜從「計畫經濟」到面對「存量市場」的框架式理解

已更新：2022年10月4日

將近一天的航程

當主管的都知道，一套 SOP 的建成都需要時間的驗證，也要經過執行後的修正；在往返歐美城市的長途航程中，次數多了，似乎練成了一套旅程 SOP 。

姐的 SOP 中，機上時間是要帶一本書和一款眼罩的，而這次帶的書是「用地圖看懂中國經濟」，這是本科普型的書籍，淺顯易懂地將「中國經濟」做了梳理，包括：戴上「中國式的眼鏡」解讀中國經濟、中國的經濟與貨幣金融、中國驚人的全球貿易、中國獨有的區域經濟發展、蓬勃發展的中國產業、從能源需求與環境透視中國經濟、從「一帶一路」看中國經濟未來。

也許是航程上的時間很容易專注，也許是眼罩的加持，睡得好、精神佳的航程，這本書讀後頗有領悟。

尤其是第四章：中國獨有的區域經濟發展，很有感。主要是漢爺和姐的工作中，近年來，接觸了不少在大陸市場的地產開發商，對其開發項目交流中，總有扇卡住的門，讓姐走不進去，百思不解，在閱讀了四個小節：區域經濟的發展策略、城市分級與城鎮化運動、大城市群的特色與未來發展、地方政府的財政發展與高負債中，方得恍然大悟了「中國特色的社會主義」的核心思維，書中也提示了：一九九二年，鄧小平發表「南巡談話」，強調市場經濟不等於資本主義，計畫經濟和市場經濟都只是經濟手段。

這個論述，讓姐聯想一些歐美朋友在談及中國市場時，總不忘帶一個問句：到底現今中國市場是信仰社會主義？還是在實現資本主義？想必是「市場經濟」的手段與「資本主義」之間的模糊（其實姐也不是很清楚，不得不問一下百忙之中坐下來吃飯的漢爺 - 他現在每天都得為美中貿易戰的經濟衝擊做功課。）爺說：確實有非常多的西方言論是帶著純經濟的西方眼鏡在看中國市場的。隨著十二五的計畫經濟中，也訂出了「一帶一路」的發展方向，而這些脈絡是要戴上有政治色彩的「中國式眼鏡」來理解的。

（Photo credit | Chi Hsu - 我們就在這有「波士頓紅襪隊」餐巾紙和「中式小籠包」調味瓶的餐桌上討論起「經濟」話題）

想起在倫敦的一個週末早上

在去年十一月的倫敦週末早上，辦完了公務，和倫敦大學學院（UCL）巴特萊特房地產研究機構（BREI）的安德魯教授和彼得敘舊交流，他提到了目前中國大陸市場「去產能、去庫存」的房地產現象，首先，他對「庫存市場」的形成，提到了公部門/私部門/社會大眾三方面的觀點與觀感，而能讓三方坐下會談交流的單位，就是研究機構或中立的產業平台了，而他們就是扮演這個角色，希望能讓公部門的政策、私部門的投資能符合社會大眾的需求。

這是個很有意思的話題，這要特別介紹同桌交流的「中購聯」的郭增利主任，在中國購物中心產業界無人不知無人不曉的郭主任，是姐這趟倫敦行公務主辦單位的領導，這次的倫敦行中有安排一場「中國沙龍」，其中有二張有如縮時般的發展史（如下圖），看到在 2017年所提示的「進入存量時代」了嗎？

安德魯教授所關心的「存量市場」的產生背景，和所謂批地/拿地/計畫開發/有期限的回收目標有直接關連，而進一步的關連是其開發商的背景：因為在中國大陸市場所接觸到的「私部門」- 即西方市場所理解的公司型式之開發商，有很多是所謂「國企」單位，以「中國式的眼鏡」來看國企，即上至中央政府，下至縣市地方政府，都可以成立自己的國營企業，或者以持股多數的方式來經營生意，除了企業業務，還可以向外借貸，成為賺錢營利，拓展財源的重要管道。

從姐的非正式觀察，存量市場之下的購物中心產業或是綜合體內的商業設施，有相當程度的空置率及相似度的，這也可以從微信上舖天蓋地的論壇主題中看出這確實是目前的關鍵現象。和漢爺相談之下，他說：有期限的回收目標是每個營利事業無可厚非的追求方向，西方市場也有很多類似的案例，不是只有中國市場！只是在投資「購物中心」這類項目時，是否對它認定為「租金」回收平台？還是服務社區（社會大眾）需求的生活第三空間？如是前者，會形成的即是「租金回收」的模版複制，複制公式的套用，就產生了相似度極高的商業設施，而如是後者，則會做好商圈調查、消費者分析、做出的會是有當地特色的商業設施。

靠近一點。再靠近一點。

這張截圖是在交流過程中，安德魯教授的手稿，話題中提到了一個在倫敦很受歡迎的項目：國王十字計畫特區，Argent 是此特區綜合體開發專業公司，有30年的市場經驗，30年在英國聽起來不是家歷史悠久的公司，但確是讓「國王十字計畫特區」一鳴驚人的推手，秉持著對工業文化的尊敬，綜合體的規劃上，以 99年的租用時程來看社會大眾的需求時，會提出的房地產規劃，就會包括：健康養生、工作辦公、一般及社會住宅、休閒設施、觀光旅遊等等。

姐附上一張圖，看到下圖右的特區配置圖，辦公室（深藍色，佔 56%）、住宅（橘色，佔 24%）、零售（粉紅色，佔 11%）、文化/教育/休閒（藍綠色，佔 9%）

（資料來源：King's Cross Overview)

這樣地看似前瞻未來的開發項目，及要執行25年才能完成建設的綜合體，是要經歷多少公私部門的溝通，安德魯教授期待能對中國大陸的市場輸出這個項目的實務經驗。而這對姐來說，是一扇卡住的門，直到上個禮拜的機上才領悟安德魯教授說的中立平台的重要性，對各級政府所持有的「國企」進行 mind-set 的課程，似乎是件有挑戰意義的志業。

還有一個領悟：商場的外部效益

透過上圖的那張小餐桌，和漢爺聊起了另一個領悟：商舖的「外部效益」，他說他認為將「購物中心」認定為「租金」回收平台的營運單位，肯定是不看這個概念的；呵呵，姐想的也是。但姐仍想將看到的「庫存市場」中的閒置空間做個聯想：如果「非物質文化遺產展示體驗基地」進入商場的公共空間呢？

因為姐在二、三線城市移動時，總是不時地看到「非物質文化遺產」的文物店，這個名詞，姐覺得很高明，因為在聯合國所附屬的教科文組織所認定的世界遺產，由義大利領先的世界遺產總處數，將被中國超越，這些現象，不外乎體現了老字號所代表的「舊文化」式的文化創意店，會跟著爭取「世界遺產」所帶來的民族榮耀及開發觀光旅遊的文物禮品店，向上甦醒，黎明即起。

有代表性的民族品牌，有新創的，也有老字號的，只要是帶有文化特色的，小至特色店，大至如下圖的展示體驗基地（蠻類似概念店的），雖然，他們應該負擔不起高額租金，但可以企劃出各式行銷活動，是否可以產出商舖的「外部效益（external benefits)」，如：延長停留在商場的時間，提高回訪率?